¿Puedo acogerme a la Ley de Segunda Oportunidad con hipoteca?

Publicado por Reinicio Legal / Actualizado junio 2025

La Ley de Segunda Oportunidad es una herramienta legal que permite a particulares liberarse de deudas que no pueden afrontar.

Pero, ¿Qué sucede si tienes una hipoteca? ¿Es posible acogerse a la ley en ese caso?

¡La respuesta es SÍ, y aquí te explicamos cómo!

¿Qué ocurre con la hipoteca?

La hipoteca es una deuda con garantía real, lo que significa que ese crédito está cubierto por un bien inmueble, generalmente la vivienda.

Por ello, la deuda generada por el impago de la hipoteca no se puede cancelar directamente con la ley de la segunda oportunidad.

Sin embargo, existen diferentes escenarios gracias al mecanismo de la ley de la segunda oportunidad:

• Seguir pagando la hipoteca y quedarte con la vivienda
• No puedes pagar la hipoteca

Seguir pagando la hipoteca y quedarte con la vivienda:

Si estás al corriente de los pagos y puedes afrontar las cuotas futuras, es posible conservar la vivienda habitual presentando un plan de pagos y debe ser aprobado en el juicio de la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI).

Si no puedes pagar la hipoteca:

En caso de impago, el banco puede ejecutar la hipoteca y subastar la vivienda.

Si el importe obtenido en la subasta no cubre la totalidad del préstamo hipotecario, la deuda remanente puede ser cancelada mediante la ley de segunda oportunidad.

¿Deuda remanente?

La deuda pendiente se refiere a la diferencia entre la cantidad adeudada de la hipoteca y el valor obtenido por el inmueble durante la tramitación de la ejecución hipotecaria.

Si el banco ejecuta la hipoteca y subasta la vivienda, y el importe obtenido no cubre la totalidad del préstamo hipotecario, la deuda remanente puede ser cancelada porque dicha deuda ya no es deuda con garantía real.

La deuda con garantía real deja de existir cuando se subasta la vivienda.

¿Qué requisitos debo cumplir?

Para acogerte a la LSO, debes:

• Ser persona física (particular o autónomo).
• Situación de insolvencia actual o inminente.
• Tener al menos dos acreedores diferentes.
• Actuar de buena fe.
• No haber cometido fraudes ni delitos económicos en los últimos diez años.
• Las deudas deben ser exonerables.
• No haber utilizado la segunda oportunidad en los últimos cinco años.

Además, puedes acogerte a la segunda oportunidad incluso si estás al corriente de pago de la hipoteca, siempre que preveas una insolvencia inminente en los próximos tres meses.

Ser persona física (particular o autónomo)

La Ley de Segunda Oportunidad está diseñada para personas físicas, ya sean particulares o autónomos.

Esto significa que tanto trabajadores por cuenta propia como por cuenta ajena pueden acogerse a ella.

Las empresas, como personas jurídicas, no pueden beneficiarse de esta ley que tienen un procedimiento distinto.

Situación de insolvencia actual o inminente:

En función del caso de cada persona, significa que no puede hacer frente a las deudas de manera regular, también que no las podrá pagar dentro de los próximos 3 meses.

Las deudas que dejó de pagar hace tiempo, también entran.

Tener al menos dos acreedores diferentes

Es necesario tener deudas con al menos dos acreedores distintos.

Esto incluye entidades financieras, proveedores, administraciones públicas, entre otros.

Incluso si estás al corriente de pago con alguno de ellos, su existencia como acreedor cuenta para cumplir este requisito.

La buena fe es un requisito fundamental.

Implica que el deudor no ha ocultado bienes, no ha proporcionado información falsa ni ha actuado con intención fraudulenta.

No haber sido condenado por delitos económicos en los últimos 10 años

No debes haber sido condenado en sentencia firme por delitos contra:

• El patrimonio
• El orden socioeconómico
• Falsedad documental
• Hacienda Pública
• Seguridad Social
• Derechos de los trabajadores en los diez años anteriores a la solicitud

Este requisito busca asegurar que la ley beneficie a quienes han caído en insolvencia sin conductas delictivas.

Las deudas deben ser exonerables

Por ejemplo, algunas deudas como pensión de alimentos, responsabilidad civil por delito y las deudas con garantía real no son exonerables.

No haberse acogido a la Ley de Segunda Oportunidad en los últimos 5 años

Solo se puede solicitar la exoneración de deudas mediante esta ley una vez cada cinco años.

Si ya te has beneficiado de ella anteriormente, deberás esperar este tiempo para volver a acogerte.

Requisitos adicionales: ¿Qué más necesitas?

Además de estos requisitos, como deudor hay que tener en cuenta dos aspectos:

• No tener sanciones muy graves con las administraciones públicas.
• No haber causado la insolvencia de manera negligente e irresponsable.

No haber obtenido la exoneración del pasivo insatisfecho en los últimos 5 años

Esto es en base al artículo 488 de la Ley Concursal:

¿Qué ocurre si accedes mediante un plan de pagos?

En caso de obtener la segunda oportunidad mediante plan de pagos:

• Deberán pasar al menos 2 años desde la finalización del plan para poder solicitar una nueva exoneración
• Este supuesto ocurre normalmente cuando el deudor desea conservar parte de su patrimonio, y en gran mayoría de los casos con hipoteca y bienes dados en garantía (vivienda habitual, coche, etc.)

¿Y si tengo patrimonio con préstamo?

Si quieres quedarte con tu casa o con otros bienes, también puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad, pero hay algunas cosas a tener en cuenta:

• La hipoteca no se cancela. Tendrás que seguir pagándola.
• Lo que sí puedes hacer es reducir otras deudas como préstamos personales, tarjetas, etc.
• El objetivo es que te quites de encima todo lo que puedas, pero sin perder lo que realmente necesitas para vivir y que sea relevante para ti.

Entonces, ¿es posible conservar la vivienda habitual?

La respuesta es sí, si cumples los requisitos anteriores es posible conservar la vivienda habitual siempre que:

• El deudor está al corriente en la hipoteca
• Puedas afrontar pagos futuros de la hipoteca
• No generas un perjuicio económico a los acreedores
• No sea tu segunda residencia

Estar al corriente en la hipoteca:

No debe haber impagos ni cuotas vencidas.

Estar al día demuestra buena fe y solvencia. Si cumples, la entidad bancaria no puede iniciar una ejecución hipotecaria.

Es la base para demostrar que conservar la vivienda no perjudica a los acreedores.

Poder afrontar los pagos futuros:

Deberás demostrar que puedes seguir pagando la hipoteca sin comprometer tu estabilidad económica.

La vivienda se mantiene solo si no representa una carga financiera excesiva.

El juez y los acreedores evaluarán si te resulta más viable mantener la propiedad que venderla.

Debe ser compatible con tu plan de pagos propuesto en la Ley de Segunda Oportunidad.

No generar perjuicio económico a los acreedores:

La conservación de la vivienda no debe perjudicar a los acreedores.

Si venderla resulta más ventajoso para pagar las deudas, los acreedores pueden solicitar su liquidación.

Es clave presentar un análisis comparativo: ¿Qué opción permite devolver más dinero: vender la vivienda o conservarla con un plan de pagos?

Recomendación: tu abogado especialista debe calcular bien los escenarios posibles, valorando activos y deudas para justificar la conservación de tu hogar.

Vivienda habitual, no segunda residencia:

Solo la residencia principal puede estar protegida.

No se protege:

• Viviendas vacacionales
• Inmuebles alquilados
• Segundas residencias

Si se conserva la vivienda habitual, el plan de pagos puede extenderse hasta 5 años.

En caso contrario, el plan suele ser de 3 años, salvo decisión contraria del juez y de los acreedores.

Casos en los que podrías conservar tu casa

Sí, puedes mantener tu casa si:

• La hipoteca pendiente supera el valor del inmueble. Incluso en este caso, la segunda oportunidad para hipotecas puedes ser beneficiosa, al reducir la deuda del préstamo hipotecario.
• La hipoteca pendiente es similar al valor del inmueble.
• Vender la vivienda empeora tu situación económica general.
• Demuestras que tu vivienda habitual es esencial para tu estabilidad y no representa una ventaja injusta frente a los acreedores.

Cuando la hipoteca es mayor que el valor de mercado de la vivienda:

Este es un caso muy común tras crisis económicas o caídas del mercado inmobiliario.

Es lo que hemos comentado antes sobre el beneficio de la ley de segunda oportunidad para hipotecas y este tipo de deudas.

¿Qué ocurre si debes más de lo que vale tu casa?

• Vender la vivienda no cubriría la totalidad de la hipoteca.
• La operación generaría una deuda remanente que aún tendrías que pagar.
• En este caso, vender no es una solución viable ni para ti ni para tus acreedores.

Aquí podemos aplicar la exoneración del pasivo insatisfecho para hipotecas, consiguiendo reducir las deudas hipotecarias.

Si tienes varias propiedades, ¿Qué opciones hay?

Los acreedores pueden solicitar al Juez la venta de otras propiedades para saldar deudas, permitiéndote conservar tu vivienda habitual o no.

¿Por qué?

Si el 40% de los acreedores votan en contra del plan de pagos gracias al cual te quedas con el patrimonio, el Juez ordenará la subasta y liquidación de todo.

Depende la actividad de los acreedores el hecho de quedarte con el patrimonio.

Si es un 80% de los acreedores que se oponen al plan de pagos de las deudas, en ese caso el Juez valora si aplicar el mecanismo de la exoneración del pasivo insatisfecho y mantener la masa, donde figura la casa.

Importante: En este caso, el juez evaluará que mantener la vivienda sea más racional que liquidarla.

Cuando vender tu vivienda empeora tu situación económica:

Otra circunstancia en la que podrías conservar tu vivienda es cuando venderla te perjudica más de lo que te beneficia.

¿Qué significa esto?

• La venta conllevaría costes elevados (notaría, impuestos, gestiones…).
• El dinero obtenido no cubriría tus deudas.
• Perderías el único techo familiar, afectando la estabilidad económica y emocional de tu unidad familiar.

¿Qué valoración se realiza?

• Si la venta genera más perjuicio que beneficio económico.
• Si te deja sin vivienda y sin capacidad para afrontar el plan de pagos.
• Si mantener la vivienda favorece una solución sostenible para el pago de las deudas en el plazo legal establecido.

Preguntas frecuentes:

• ¿Es posible acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad si estás al corriente del pago de tu hipoteca?
• ¿Qué Sucede con mi Hipoteca si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?
• ¿Qué ocurre si la hipoteca tiene varios titulares y solo uno se acoge a la ley?
• ¿Y si tengo avalistas en mi hipoteca?
• ¿Puedo incluir en el proceso solo mis deudas y mantener fuera la Hipoteca?
• Tengo otros bienes a mi nombre…
• ¿Cuánto dura la tramitación de la Ley de Segunda Oportunidad?

¿Es posible acogerse si estás al corriente del pago de tu hipoteca?

SÍ. Aunque estés al día con la hipoteca, puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad si te encuentras en situación de insolvencia actual o inminente.

Puntos clave:

• Pagar la hipoteca no implica solvencia: muchas personas priorizan pagar su vivienda, aunque no puedan cumplir con otras deudas.
• Insolvencia inminente: la ley permite acogerse si no podrás afrontar tus obligaciones en los próximos 3 meses.

¿Qué sucede con mi Hipoteca si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?

Todo depende de tu situación económica y tu capacidad para seguir pagando:

Si puedes seguir pagando:

• Puedes continuar abonando las cuotas.
• La hipoteca no se ve afectada directamente.
• Podrías mantener tu vivienda habitual.

Si no puedes pagar puedes negociar con el banco nuevas condiciones:

• Reestructuración de la deuda
• Ampliación del plazo
• Modificación de cuotas

Si se produce una ejecución hipotecaria:

• El banco subasta la vivienda.
• Si queda una deuda pendiente (deuda remanente), puede ser cancelada mediante la exoneración que ofrece la ley.

¿Qué ocurre si la hipoteca tiene varios titulares y solo uno se acoge a la ley?

La exoneración de deudas solo aplica al solicitante.

El otro titular sigue siendo responsable del 100% de la deuda frente al banco.

La entidad podrá reclamar el pago íntegro al cotitular no acogido.

¿Y si tengo avalistas en mi hipoteca?

La deuda hipotecaria puede ser cancelada para el titular acogido a la ley.

Pero los avalistas siguen siendo responsables: el banco puede reclamarles el pago.

Recomendación: si el avalista cumple los requisitos, puede iniciar su propio proceso de segunda oportunidad.

¿Puedo incluir en el proceso solo mis deudas y mantener fuera la Hipoteca?

NO. La ley exige declarar todas las deudas, incluidas las hipotecarias.

No obstante, existen mecanismos legales para conservar la vivienda, siempre que:

• Estés al día con el préstamo.
• Puedas asumir los pagos futuros.
• No haya perjuicio para los acreedores.

Tengo otros bienes a mi nombre…

Si posees otros bienes (inmuebles, vehículos, inversiones, etc.), el juez puede determinar que deben liquidarse antes de conceder la exoneración.

Importante: Esto puede dificultar conservar la vivienda habitual, pero cada caso debe analizarse individualmente con asesoramiento legal.

¿Cuánto dura la tramitación?

La duración depende de varios factores, pero en general tiene una duración media: entre 6 meses y 2 años.

Factores que influyen:

• Número y tipo de deudas
• Existencia de bienes
• Implicación de Hacienda y Seguridad Social
• Volumen de trabajo del juzgado

Tu vivienda no tiene por qué ser un obstáculo para empezar de nuevo

la Ley de Segunda oportunidad no solo ofrece una vía legal para liberarte de tus deudas, sino que también puede ayudarte a conservar tu vivienda habitual, incluso si tienes una hipoteca.

Gracias a este mecanismo, miles de personas en España han logrado dejar atrás una situación económica inestable sin perder su hogar.

La clave del éxito:

• Cumplir con los requisitos de la ley.
• Actuar siempre con buena fe.
• Contar con asesoramiento profesional.

¿Es tu caso? Es el momento de informarte, dar el paso y recuperar el control de tu vida financiera.